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市街化調整区域ってどうなの?

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市街化調整区域ってどうなの?

カテゴリ:売買


ウチは表立っては賃貸仲介オンリーで
お仕事をしている不動産屋のように
見えると思いますが、売買仲介も
買取もしている不動産屋でございます。


といっても、大々的な広告などは
特にしていませんので、年1~3位の
ペースで土地や中古を触る程度です。
今年も勿論、売買仲介を行っています。
また、不思議と依頼は売主さんから
多くきます(偶に買主さん来ますが)
※今は(住宅向けの)在庫はないです


不動産売買は賃貸と比べるとほんの少し
難しい要素がありまして、それは
売物件の種類が豊富であるという事です。
※今更ですが、私は不動産初心者向けに
 ブログを書いておりますので
 既に一定の知識がある方には
 参考にならない話も多々あります。


既に建物が建っている土地とか
何も建っていない土地(更地)など
不動産業に携わっていない方でも
見た目で判断できる違いから
該当不動産が存在する立地で
建てられる建物種類が違うとか
建てられる規模が違うなど
言い出したらキリがない位の
様々な不動産が存在します。


たまに、注文住宅を建てる為に
安くて広い土地を探している!という
購入希望者さんから問合せを頂く事が
あるのですが、悪い事は言いませんので
高くて広い土地か、安くて狭い土地
しておいた方が良いかと存じます。


市街地を作る立地と田畑を守る立地



日本の国土は、大まかに分けると
3種類のエリアに分ける事が出来ます。
それが、【市街化させる地域】
【市街化を抑制する地域】
【特に決めていない地域】です。


【市街化させる地域】はそのまんま
市街化区域と呼ばれ、更に該当地域内を
13種類程のエリアに分けています
例えばですが、住宅街のど真ん中に
飲み屋街があったりしたら喧噪等で
快適な睡眠が阻害されるかもしれません。


なので、この辺は工場を作るエリア!
こっちは住宅地と生活必需品を買える
建物を作るエリア!等といったように
市街化区域内を計画的に分けて
より良い市街地になるようにしています
注文住宅を建てる時は市街化区域内なら
殆ど大丈夫だと思って頂いてOKです。


【市街化を抑制する地域】とは
上記とは逆に、市街化をさせない様に
様々な規制をしている地域の事で
市街化調整区域と呼びます。
市街化調整区域で行われている規制は

・土地の用途の変更
・建築の規制(許可制)
・農地に対する制限

こんな感じです。用途の変更とは
例えば、田畑だった土地をそれ以外の
用途に使用したい場合に農業委員会に
許可を貰わないと出来ない!とかです。


建築の規制も(申請先は違いますが)
大体、似た様な物だと思って頂けると
解り易いかと思われます。
許可が下りる為には、その建築物が
「ここじゃないとダメ」な理由等が
必要になので通すのも厳し目です。


農地に対する制限というのは
例えば、農業を辞めたい農家さんが
所有の田畑を売ろうとした場合
田畑のままでの売買の時は、買手も
農家さんである必要があったり
結構、面倒臭い小難しい話が
多々付き纏って来る!という事です。


最後に【特に決めていない立地】
非線引き区域とも呼ばれていまして
土地利用や建築物の制限などは
該当不動産が存在する行政によって
まちまちなので、購入前に役所の
該当部署でお話を聞いてくるのが
無難かと思います。


一番厳しい市街化調整区域



先程までのザっとした説明で
市街化調整区域が土地の利用等で
最も規制が強いという事は
ご理解頂けたかと思います。


そんな、色々とルールがある
調整区域で地目が農地(田畑)の
売却希望の御相談が年々増えています
増えているのですが…


冒頭でも触れたように、安くて広い
土地を探しているトレジャーハンター
注文住宅検討者の方々の多くは
34条14号に該当しなかったりするので
買っても建てられない!という事に
なってしまうんですね…


また、ワンチャン建築可能な方が
建築許可を取って住宅を建てても
その子孫が売却したい時に困る事に
なってしまうので、どちらにせよ
無理くり建てるのは良くないですね。


最も現実的(?)な案としては
政治力のあるお知合い経由で
調整区域内での開発許可を事前に
取り付けておいて、ハウスメーカーに
売渡すというのが良いかと思いますが
政治力のある知合いって何や!
といった、初手から躓きが発生する
解決案ですので、交流関係がハイソな
人だけ、ご参考にして下さい。

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