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不動産価格が高いか安いかは…

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不動産価格が高いか安いかは…

カテゴリ:不動産


そろそろ持家(戸建)の購入を…
この様な方々の内、実際に購入したのが
新築住宅(分譲・注文)だった人の
およそ7割以上、また購入したのが
中古住宅だった人の約4割程の方が
最初に新築を検討対象にするそうです。
(国交省平成30年度調査)


因みに購入したのがマンションの場合
新築を購入した人の約7.5割
中古を購入した人の約3割程の方が
新築分譲マンションを検討するそうです。
面白いのが、逆の統計(中古検討)も
マンションだとキレイに逆の数字が
現れるという所ですね。
→新築購入者の約3割
 中古購入者の約7.5割が中古検討。
→マンション派の方が住宅に求める
 要望が明確or選択肢が限定的なの?


まぁ、何を買うにしても不動産なので
お値段だけ見れば新築も中古も
高額なお買物には変わらないですね。
新築に関しては、施工・販売元が…

・立地(利便性、稀少価値)
・仕様(間取りや内装、共有部)

その他、各社の頭の良い方々が
あらゆる要素を計算して販売価格を
算出していると思いますので
ある程度、時点での妥当性を持った
価格が設定されていると思います。


一方で、中古住宅の方を見ると
特に県央の売不動産では、築年数や
室内の程度などが様々な状態の
不動産が並ぶのに、売値に関しては
立地と築年数で横這いになっています。
→似た様な値段設定が多い


同じ様な立地で、同じ様な築年数なら
売値が並ぶのも当たり前ですが
残念な事に昨今の中古物件の売値は
そういった話ではないのが現状です。
ハッキリ言えば、比較的新しい家は
売主の残債相当額だと…


残債相当で売りに出す事自体は
別に何でも良いのですが、それだと
対象不動産の流動性と比べると
あまりにも高過ぎるのでは?という
一種の懸念があるという事です。


不動産の流動性とは?



やっと本題に辿り着きました…
不動産の流動性とは、対象不動産が
どれだけ換金しやすいか?という
概念であり、簡単に言えば
売れる金額か?という事です。


例えば、地方都市において言えば
今後、不動産価格が高騰する現象は
普通に推移すれば起こらない。と
大体の方が考えていると思います。
(私もそう思います)


という事は、少なくとも地方都市で
不動産価格のピークは新築時と言って
差支えないかと存じます
と、なると、例えば新築住宅を
仮に3500万円で購入するという事は
流動性が悪い状態で不動産を購入する
という風にも捉える事が出来ます。


一方で、不動産価格のボトム(底)は
土地値になった時と言えます。
仮に1宅地(50~70坪位)の土地値が
1000万円程だとした場合では
先程の新築3500万円の住宅を購入後
25年経過してから売る場合では
(35年ローンであれば)残債が
土地値相当(1000万円くらい)に
減少していますので、流動性の
高い値段で売却ができる様になります。


また、購入後に値段が上昇する事が
見込める様な立地であれば
新築価格がお幾ら万円であっても
特に高いとは言えなくなります
→買った瞬間に含み益が発生する。


逆に、売り出し価格がいかに低廉でも
流動性が期待できない不動産であれば
それは、最早【負動産】と言えます
一連のお話で、何が伝えたいかと言うと
不動産という商品は【値段】だけを見て
高いor安いとは言えない!という事です。


勿論、特に実需での不動産購入は
家族の快適な生活や充分なスペースの
確保をする為に行われる物ですので
儲かるだの何だのなど、一切考慮する
必要は無いのですが、人間は誰しも
死ぬ事を考えますと、せめて
値段次第で流動化が確保できる
不動産を購入して欲しいと思います。
後、新築購入後に即行離婚しないで…

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