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悪貨は良貨を駆逐する

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悪貨は良貨を駆逐する

カテゴリ:不動産


グレシャムの法則の要約として
お馴染みの「悪貨は良貨を駆逐する」
という故事成語(?)ですが
本来の意味は(金本位制の経済学では)

名目上の価値が同じで、実質上の
価値が異なる貨幣が同時に市場を
流通すると、良貨は市場から姿を消し
悪貨だけが流通するようになる。

という意味で、もっと簡単に言うと

例)2種類の100円が有ったとして
片方は純金で作られた100円で
金としての価値が(仮に)500円相当
もう一方のコインは銅で作られていて
銅としての価値だと(仮に)100円
この様な場合、日常的に使用するのは
銅で作られた100円の方のみになり
純金の100円は保管されてしまい
流通しなくなる。という意味です。


転じて、現在では悪が蔓延ると
善が滅びるという例えとして使用します。


不動産業界で起こっている事は…



では、不動産業界で悪貨が流行って
良貨が駆逐されそうなケースは
発生しているのか?という話ですが…
主に2種類程、発生している感じです。


1つはローコスト住宅の台頭です。
私個人としては、住宅取得の難易度が
低下する側面もあるとは思うので
ローコスト住宅否定派では無いです
市場もしくは業界には少なからず
悪い影響があると思います。


ローコスト住宅の流通が不動産市場に
与える悪い影響の1つが、中古住宅の
値崩れです。新築が2,000万円台で
購入できる市場で、中古住宅を同程度で
購入する人は少ないと思います。


これを言い換えると、持家の資産価値は
買った瞬間に下落するという事です。
つまり、新築住宅購入時にしっかりと
頭金を用意しないと、おちおち
離婚も出来ないという事でもあります。
という事は、新郎は神父の前で
永遠の愛を誓っている場合ではなく
銀行の融資実行時に35年の愛を語る方が
新婦に対して、より誠実という事?


ローコスト住宅流通のもう1つの
不動産市況への悪影響は、消費者の
予算目線の低下だと思います。
新築2,000万円代で建売住宅が買えるなら
3,000万円台で注文住宅もいけるのでは?
という、「土地」を完全無視した
予算計画が一般化するからこそ、毎日
注文住宅の営業が相場の半値位の
土地を探して不動産屋廻りをするのです。


そして、やっと見つけた「安い土地」に
何とか住宅を建築できないか
グー○ル先生に向かって…

・調整区域 建築 裏ワザ

とか検索しちゃうんでしょうね。
普通に【都市計画法34条】で検索すれば
開発許可の要件とか見れるので
そっちの方が早いと思います。


もう一つの悪貨は…



不動産業界に蔓延るもう1つの悪貨が
狭小住宅(もしくは狭小地の建築)です。
100歩譲って、東京都心みたいに
土地値が高過ぎる様な地域で狭い土地に
住宅等を建築するのは、まだ分かります。


ですが、宇都宮市で(しかも郊外で)
わざわざ土地を30坪ほどに切り刻んで
販売価格を抑える為に狭小地を作るのは
マジで意味が解りません


買う時は、「価格は」抑えられるので
需要あると思いますが、売る時には
「資産価値が」全然ないという事に
気付いているのでしょうか?


大手メーカーが何故、駅徒歩圏の
土地を50坪程で販売しているのか?
購入検討しなくても一度位、営業マンに
お話を聞いてみた方が良いと思います。
(住宅展示場に居る人とかね)


常々、申し上げております様に
確かに不動産という商品は高額であり
理想論ばかり言ったって、現実として
購入できる金額には限度があるのも
充分理解しておりますが、
だからこそ、値段以外も良く理解して
納得のいく商品を選んで頂きたい。
私はこの様に申し上げたいのです。

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