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こどおじ物件を買い叩く商売に潜む罠

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こどおじ物件を買い叩く商売に潜む罠

カテゴリ:不動産


私は関わった事は無いですが
世の中には、引き籠りの我が子付きで
不動産を処分したがる親と、それを
安く買って、引き籠りを追い出し
→対象不動産の問題を解消して
売却する事で差益を出すという
ビジネスモデルが有るそうです。


不動産取引で儲けを出す手段として
問題のある不動産を問題込で安く買い
問題を解消して高く売るというのは
良くある話ではあります。
※普通は隣地買収とかですけど


先述の取引、違法行為だそうです。
平成31年に熊本地裁で判決が出ています。
具体的に何が違法行為かというと

弁護士法73条
何人も、他人の権利を譲り受けて、訴訟
調停、和解その他の手段によって
その権利の実行を業とすることができない

という法律に違反するようです。
簡単に言うと、他者から貰った権利を
実行する為に訴訟・交渉等の手段を
用いる事で成立する商売はダメ!という
法律上の制限があるという事です。


冒頭の例(引籠り付き物件)で言うと
仮に、市場価格1,000万円相当のお家で
所有者(親)が引籠り(子)に手を焼き
お家を売って、子供と絶縁したい!
となったとした場合に…
(以下、親A、子B、不動産屋C)

・Aは対象不動産をCへ700万で売却

・CはBを何らかの方法で退去させる

・占有者の居なくなった不動産を
 1000万で売却すればCは300万の儲け

この様な図式になるので、73条違反で
Cは、Bに対して立退きを求める事が
出来ないという判決だそうです。
※A→Cの取引は成立するの?


競売の占有者立退きは?



似た様な行為が頻繁に行われるのが
競売不動産の購入です。借金等の
清算の為に不動産が裁判所の命令で
強制的に売却される競売では、
買ったは良いけど、元の所有者が
居座って出て行かない…なんて事が
往々にして発生します


この様な場合では、立退き交渉や
引渡命令をもっての強制執行など
対象不動産に居座る人=占有者
退去させる様々な方法がありますが
こちらは、73条違反では無いそうです。


不動産の競売手続きは、不動産所有者へ
お金を貸している人(債権者)の権利で
執り行われる行為なので、対象不動産を
使用している人(占有者)の権利は
債権者の権利に劣後すると考えられる
→占有者の利益を保護する理由が乏しい


今回の例(引籠り付き不動産)では
先ず、AとBで問題を解決して
両者間で解決しないなら法廷で争い
白黒つけてからCが買えば良かった
→問題が解決したら安く売らない…


現代社会では頻発しそう…



総活躍世代という名の、共働きが
当り前となった現代日本では
離婚・引籠り・子供部屋おじさんなど
不動産の所有者が売却希望をしても
それに応じない家族が発生する
様々な素養があると思います。


不動産取引で73条違反が発生するには

重説時点で売却後の占有者が居る
・占有者の占有開始に異議がない
・取引自体が商売の為に行われている

主に、この3点が必要っぽいです。
つまり、売出す前から家族間で揉めてて
買主が「売却後も家族が出て行かない」
という事を事前に理解していて
且つ、買主は先述のトラブルを解決して
ビジネスに繋げようとしている。


重要事項説明時は家族間で揉めていない
→その後、揉めだして占有者が居る
 状況になると売主の契約不適合責任

占有者の占有開始時に異議がない
→所有者(お父さん?)が対象不動産の
 購入時に占有者(家族)が住む事に
 異議を唱えていないという事。

→もしも占有者の占有に異議があるなら
 ・所有者がヤバい人(アタマが)
 ・占有者がヤバい人orぬらりひょん

取引自体が商売の為に行われていない
→行われていないとしたら
 ・購入者は玉藻御前


という事になると思われますので
面倒そうだけど纏めれば大儲け!的な
不動産取引の話があっても安易に
飛び付かないようにしましょうね!


余談ですが、弁護士法73条は
72条の潜脱を防ぐ為の法律だそうで

弁護士法72条
弁護士又は弁護士法人でない者は、
報酬を得る目的で訴訟事件、非訴訟事件
及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等
行政庁に対する不服申立て事件その他
一般の法律事件に関して鑑定、代理、
仲裁若しくは和解その他の法律事務を
取り扱い、または周旋をすることを
業とすることができない。ただし…

という法律があります。
法律に関する事は、お近くの
弁護士先生や法律事務所にお尋ね下さい

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