日○電子版のCMで言っていますよね。
「人は毎日触れるもので視座を養う。
365日分の差は、かなり大きい」
門前の小僧習わぬ経をよむ。も似た様な意味で
置かれている環境次第では特別な訓練を
経なくてもある程度の事が出来るようになる。
といった意味合いを持ちます。
日○電子版の文言は、環境で人が変わるなら
積極的にビジネスパーソンに必要な環境
（情報）を身近に置きませんか？といった
メッセージという事ですね。
※月4,277円の価値が有るかは貴方次第！
さてさて、環境が人を変えるとしたら
対面する人を注意深く観察すれば、今まで
どの様な環境で過ごして来たか？が
分かるという逆の側面を持つというのは
御理解頂けますでしょうか？
※勿論、100％では無いですよ？
特に不動産取引では、言葉の行間を読む事が
非常に重要な世界でもありますので
お客様の背景を知れそうなものがあれば
積極的に活用させて頂くのは世の習いです。
真岡市の方が家賃が高い？
つい先日、宇都宮市内でいくつかの不動産を
保有していると自称する方からお電話を頂き
曰く、真岡市内の方が宇都宮よりも家賃の
相場が高いから、真岡市内で売りアパートの
情報は無いか？との事でした。
確かに、宇都宮市内の方がアパートの総数が
多い為にアパート同士で家賃競争をしてしまう
負の側面があります。真岡市内は人口の割に
賃貸アパートの総数が少ない感じもします。
ですが、真岡市内の賃貸物件の平均賃料は
確実に、宇都宮市内のソレよりも低いです。
上記の様に、需要も相当数ある市場において
供給間での価格競争が起こる事もありますので
御電話口の方の言い分もまぁ理解はできます。
一方で、市場の競争理論が働きづらい様な
マーケットに参画したいの？正気？という
感情も湧き出てきます。
その方はこうも仰っていました。
「宇都宮市内の不動産価格が高くなってる」
それは、宇都宮市内の収益不動産を欲する
投資家の絶対数が増えているからであり
歓迎こそすれ、呪詛を吐くような事では
決してないと思うのですが…
もしかしたら先述の不動産オーナーさんは
1,000万円台位のアパートをローンで
購入した系のリーマン大家さんなのかも？
とか、保有アパートの平均賃料帯が
真岡市内の賃料帯よりも低いアパートしか
保有していないのでは？等、色々な事を
想像してしまいました…
高いか安いかには色々な目線がある
宇都宮の売アパートの相場が高い事は
勿論、私も把握しています。地方都市で
グロス10％って吐き気がしてきます。
※グロスというのは表面利回りの事で
例えば売値1,000万円のアパートで
年間100万円の賃料収入が見込める場合で
表面（グロス）10％となります。
アパート取得運用にかかる経費や税金などを
勘案して１年間にいくらの現金が残るか？を
勘案した指標はネット利回りと呼びます。
１都３県でも丁寧に探せばグロ10の物件は
見つけ出せるので、それよりも流動性の
落ちそうな地域では15％位を見込んで購入を
目指したいという気持ちも理解できます。
でも、そんな物件があったら即売れます。
むしろ、今現在の自身の立ち位置を正確に
把握した上でグロス10％物件の中から
利益が出そうな物件を探した方がよっぽど
建設的な思考だと思いますが、投資物件に
強い人達が集まる環境自体が栃木県内には
殆どありませんので難しいのでしょう。
断っておきますが栃木県内にも強者投資家は
両手ではきかない程存在していますし
なんなら真岡市内まで絞っても多数います。
というか、真岡の不動産の老舗業者さん達は
結構な割合で自己所有物件を保有しています。
そんな強者の中に居ると表面15％で仕込んで
償却した上で10％で放出して～とかの
濡れ手に粟戦略をする気が年々落ちていき
手堅く行かなアカンと自然に思う様になり
段々、不動産投資自体への意欲が消えて…
反対にいくら安くても回しようがない物件では
保有する意味がありませんよね。収益不動産は
稼働しているからこそ家賃が発生するので
値段と期待利回りだけ見て一喜一憂しているの
端から見たら躁鬱っぽくも見えちゃいますよ？
話がdis方向に進み過ぎてしまいましたが
先日お電話をして下さった方に言える事は
宇都宮市内の収益不動産が高騰しているならば
保有しているアパート等を今売ったら
儲け幅が大きく採れるのではありませんか？
という事ですね（その時に言わなくてゴメン）
仮にその時に上記の様な事を言ったとしても
「売らない」というのは目に見えていますが
それは毎月入ってくる家賃が美味しいからで
もっと毎月入ってくる家賃を稼ぎたいから
保有アパートを売らないという理由だったり
保有アパートを売り払ってキャピタルを
得たとしても、新たに良さそうな不動産を
仕込めないなら意味が無いという理由とか
まぁ色々あると思います。
と言う事は、今市場に並んでいる不動産は
現所有者が「いらない」と思った物件とか
「現金化する必要がある」から売出している
アパートである訳でありまして、売主の
「どうせなら高く売りたい」という希望を
叶えられる程に成長したマーケットで
指を咥えていても向こう数カ月では売値は
落ちてこないのではないでしょうか？
市場には売りたい誰かと買いたい誰かが存在し
片方の言い分だけが通るとしたら、その内訳に
歪みが発生しているからですので
歪みが見えていない状態で呪詛を吐いても
同調する人は自分の視座を高める事には
あまり寄与しない可能性があります。
自分の意見が承認される事が気持ちいいのも
充分理解していますが、対抗意見がでたり
拒絶される様な環境に身を置く事で得られる
多方向からの視点や俯瞰した捉え方もあるので
先だっての投資家さんは日○電子版を
購読するか、y○h○oコメントを定期的に
巡回する事をお勧めします。
※ヤフコメ凄い無茶理論をかます人が
定期的に出てきて面白いですよ
