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売却相談が増えてきた様な…

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売却相談が増えてきた様な…

カテゴリ:売買


今年に入って「お家を売りたい」という
御相談のお電話が増えてきた気がします。
(弊社にご相談下さる)皆様、不安気だったり
何を話せば良いか分からない…といった
空気間でお電話して下さりますが、大丈夫!
9割方の方が、初めての不動産売却相談なので
な~んにも分からなくて普通です。


不動産を売却(処分)する理由というと…

・活用予定が無い(土地とか)
・複数要らない(持家があって実家を相続)
・ローンの支払いが厳しい
・離婚した(不要になった)

等々、人によって様々な理由がありますね。
先ずは、御自身は何で不動産を売りたいのか?
これを明確にしておくと良いと思います
後、たまに不動産屋に正直に話をし過ぎると
足元を見られるぞ?的な迷信を吹聴する方が
存在するようですが、我々、不動産業者とは
他人の褌で相撲をとる業界従事者ですので
褌提供者の皆様を無下に扱う事はありません


売却相談で次に必要な要素は【所在地】です。
所在地さえ分かれば、売りたい不動産が
【土地】だけなら、後は不動産屋が調べれば
査定に必要な事は7割方分かります
→残り3割は役所で記録が有れば分かります
 なかった場合は所有者に聞きます


売りたい不動産が【お家】であった場合では
中を見させて頂くパターンと明らかに
お家自体に資産価値が無い時は見ないで
査定するパターンがありますが、例えば
ご実家を相続した様な【お家が古い】時でも
一応鍵をご用意頂いた方が良いと思います


もしも売りたい不動産が自分達で購入した
お家である場合でしたら、残っていれば
買った時の契約書をご用意頂ければ大丈夫。


複数の不動産屋に聞いた方が良いか?



セカンドオピニオンを用意するという面では
2~3件程の不動産業者に声をかけた方が
良いかとも思いますが、(私は)基本的に
不要だと思います。なぜなら、不動産の価格は
国交省や都道府県が目安を毎年公表していて
その数字(地価)自体は、直近で起こった
不動産取引事例を参照していますので
普通にやっている不動産屋であれば査定金額に
大きな差など付きようが無いからです。

・国交省  → 公示地価
・都道府県 → 基準地価
・国税庁  → 路線価

年齢が近い人とか話しやすい不動産屋にでも
お願いすれば事足りると思います。


大手不動産屋の方が買手が見つかるとかも
基本、ありません。賃貸でも売買でも良いので
不動産ポータルサイト(SUUMOとか)を
ご覧頂ければスグ分かりますが、同じ物件を
複数の不動産屋が掲載していますよね?
これは【媒介】と言いまして、買手を見つけて
買手から手数料を得る為に売主と繋がっている
不動産屋に情報を提供して貰っているのです。


だから、売主の皆様は【自分が信用できる】
不動産屋を見つける事が出来れば良いのです。
後は、手数料が欲しい不動産屋が皆様の物件で
一稼ぎする為に勝手に群がります
では大手不動産会社は何故、規模の大きさが
買手の見つけ易さに繋がると言うのでしょう?
恐らくは【囲い込み】をして【両手仲介】
達成しやすくする為でしょうね。


先程、信頼できる不動産屋を見つければ
買手を別の不動産屋が見つけてくる事もあると
お話したと思いますがコレを【片手】と言い
売主さんからの報酬を売主側の不動産屋
買主さんからの報酬は買主側の不動産屋
受け取るというビジネスモデルです。


これに対して、売主も買主も一つの不動産屋が
見つける事が出来れば、両者からの報酬を
独り占めできます。これが【両手仲介】です。
また、買手を見つけたい他の不動産屋に
売り物件の情報を与えないor与えはするが
いざとなると「先手が居る」といって
他所での買主発見を認めない様なやり方
【囲い込み】と呼びます。


この様な事を念頭に置きますと普通に査定を
してくれて、皆様が相談し易い不動産屋が
一社あれば十分だとご理解頂けると思います。
また、地方都市の不動産は往々にして
期待ほど売値が伸びないという現実があるので
あまり高額な査定をする業者に依頼するのも
個人的にはオススメできません


なんで高額査定にも気を付けた方が良いのか?



前にも触れたような気がしますが…
不動産屋の査定というのは、基本的には
【仲介】活動をする上での価格査定でして
【買取】をする為の査定ではありません
買取査定であれば、1円でも高額な会社か
購入条件で煩い事を言わない不動産会社に
売却すれば良いかと存じます。


【仲介】というのは簡単に言いますと
「不動産が売れる様にお手伝いをします」
という事です。コレだけですと高く売る為に
高額の査定をしてくれているのだから
やっぱり査定で高値を付けてくれるような
不動産会社の方が良くない?となりますね。


でも、不動産が【いつまで】に売れるか?とか
誰も約束してくれませんよ?後、保有中に
当然にかかる固都税も知らん顔しますし…
→固都税は私も知らん顔しますが…


長期で売れないと売主さんにも焦りがでるので
頃合いを見計らって市場化より安値を提示し
買取再販に卸せば2回も両手仲介を行う
チャンスがでたりしますし…
高額査定をする業者には高値を伝える利点が
ちゃんと存在しているのです。


査定額を聞くときは、逆に自分が今、お家を
探しているとして、自分の売りたいお家を
査定で伝えられた金額で買いたいか?
一旦、冷静に考えてみると良いと思います。


長々と書いてしまいましたが…
不動産の売却は、多くの方にとって初めての
体験です。何を聞いたら良いんだろう?など
不安に思う事が数多くあると思います
気軽に不動産屋を訪れて頂いて
気軽にご相談いただければ大丈夫ですよ。

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