ここ最近はあまり見かけなくなって来ましたが
一時期、「今の家賃と比べて下さい」系の
キャッチコピーが印刷された建売のチラシが
多かったことは、皆様も御存知かと思います。
新築建売販売系の営業さん営業トークでは
未だに現役だそうですが…
→後、「ゆくゆくは賃貸に出せば…」という
営業トークも流行っているそうで…
まぁ、確かにアパートでいかに家賃を払っても
永遠に所有権は得られないので、同程度の
支払いでお家が買えるのであれば、資産形成上
そちらの方が賢いのは事実だと思います。
…なんですが、アパートの家賃とはお部屋の
１ヵ月分の使用料であるのに対して
ローンの１か月分の返済額は、住宅購入額の
1/420だという違いが有ります。
※35年ローンの場合です
つまり、仮に毎月の支払いが出来なくなった時
アパートの家賃であれば滞納賃料分の負債を
背負う事になるのに対し、ローンの場合は
残債分の負債を背負う事になります。
分かり易く数字で説明しますと…
１）仮に１か月の支払いを７万円とします。
２）賃貸でもローン返済でも大体、３ヵ月分の
滞納辺りから裁判に進みます
３）立退き、差押えの裁判で滞納開始から
大体、１年後位に決着がつきます
４）地方都市では新築住宅価格は買った瞬間に
３割値下がりすると言われています
これらの前提条件を加味し、ボーナス返済無し
金利0.8％だと借入金額は約2560万円で
賃貸で１年滞納状態（84万）よりも
ローンブレイク時の方が傷が浅くなるのは
購入後、295ヵ月以上経過した時となります。
※上物2000万で22年後に１割価値が残る
法定耐用年数に基づいて価値を減算
購入後、24年７ヵ月以上は粛々と返済を
続けられないようであれば、返済額と
同額程の賃貸物件を借りている方が
リスクが小さいという事なんですね。
余談ですが、ローン完走後の資産価値は
上記のモデルですと760万円ほどです。
35年かけて760万円であれば
月々1.8万円貯金をしていても貯まります。
しかも上記の計算は持家購入を不利な物だと
誤解させないよう5～10年スパンの修繕も
固定資産税も10～15年スパンの外壁塗装も
全部抜きで計算しています…
文面から伝わると思いますが、私個人は
住宅を購入する事を否定したい訳ではなく
「今のアパートで支払う家賃と一緒なら
住宅購入した方が得だ（貯金なし）」
これを避けて頂きたいのです。これが…
「今のアパートと同じ支払いなら
家を購入しよう（毎月貯蓄あり）」
こんな感じの経済状況であれば住宅購入を
した方が良いと言っているのです。
購入検討者の年収や家族構成によっても
違いはあると思いますが、ローン借入額を
年収の６倍位までに抑えておいた方が
何かあった時に困らないのでは？と。
昨年から続くコロナ禍で築年数の浅い中古が
売りに出されていますが、どうみても
売値＝残債みたいな値段になっています。
長い人生、何があるか分からないので
不幸にして持家を処分しないといけない事態に
なっていしまう事は止むを得ませんが
売れないｏｒ売れにくい価格で市場に出すより
市場価値で見て適性価で売りに出した方が
損切しやすい訳ですし…
→それで言うと、購入時に販売価格の
上物費用の３割程、頭金を入れれば
何かあった時に損切しやすいでしょうね
これが賃貸であれば、例えば実家にでも
一時的に帰れば、そこで損失が膨らむことを
ストップ出来るわけです。
居心地は良くないかもしれませんが…
でも、数百万の負債を抱えるよりは幾分
マシではないでしょうか？
先程も申し上げましたが、経済的に余裕が
見込めるようであれば持家を購入した方が
良いと思います。まして、現在進行形で
木材の価格が高騰していますし…
今後、住宅価格が高騰するか？は不明ですが
下がる要素はない訳で…
価格が据え置きなら品質は下がるでしょうし…
でも、住宅営業の言う家賃と同額だから～とか
ローンが通るなら～といった資金計画も
糞も無い様な動機で買うのは危険ですし
子供が大きくなったから！で住宅の購入を
検討するにしても、お子様の成長に合わせて
ますますお金がかかる物ですので
そこは、一度冷静になって頂いて、返済して
貯蓄が出来るか？とかもよく考えて下さい。
