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住宅ローンは年収の何倍まで?

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住宅ローンは年収の何倍まで?

カテゴリ:売買


コレ、いつだったかに頂いたご質問ですが…
属人性に拠るところと借入期間次第でもあり
一概に年収〇百万だから〇千万まで!
とは言えないんですよね…

属人性→その人自身の問題。雇用形態とか
    過去、現在で借金があったり
    債務不履行をしてないか?など。

債務不履行→返済が遅れたり、滞ったり。

借入期間→住宅ローンなので基本、35年で
     想定される方が多いと思いますが
     50年ローンとかもあります。


よく言うのは、世帯年収の~7倍位ですね。
世間的に「お堅い仕事」と言われる職種では
もっと借りられるらしいです。私自身は
当時の年収の7倍でローンを組みました。
自分でローン支払いを続けていて思うのですが
年収の~6倍位にしておいた方が気が楽です。
おちおち転職もできませんよ…
→2度転職したあげく独立しておいて
 言う事じゃないですが…


世帯年収というのは、共働きの場合に
御主人の年収に奥様の年収を足した額
奥様の雇用形態(と、銀行判断)によって
奥様の年収を全部足すか、半分だけ足すかが
異なってきます。半分加算で考えると安全


今まで消費者金融にお金を借りた事も無いし
クレジットカードも作った事も無いぜ!
潔白だからローン余裕!とか言いながら
住宅ローン審査に落ちる方は、スマホの
支払い忘れがあったか、アパートのお家賃を
支払い忘れた事などが原因かと思われます。


スマホの本体を分割払いして実質値引きを
受ける様な支払い方「割賦販売」と言い
月々の支払いを忘れたりすると個人信用情報に
「異動」が付く事があります。(付きます)
同様に、アパート入居時の保証会社が
「信販系」と呼ばれる保証会社であった場合
残高不足などで支払い忘れ(?)を起こすと
CICに異動が付きます

CIC→指定信用情報機関


また、よく言うのは年収400万円未満だと
7倍も借りれない。というお話ですが
自己体験として400万円未満の方から
住宅購入相談を受けた時は

「貯蓄を頑張るか、年収を上げる様に
 御主人とよく御相談した方が…」

って感じにしてしまうので、実際の所で
何倍まで行けるのか?よく解っていません…
なぜか、この手のご質問、御相談は
奥様が単独で来る事が多い気がします。

→ハ〇信金とかで無理くり通しても
 スグにローンブレイクしそうで…
 住宅を購入する事で不幸になるのも…


中古だとローンが組みにくい?



私は金融機関で働いた事が有りませんので
あくまで聞いた話ではありますが…
融資付けする不動産の担保評価が伸びないので
融資が否認されるというか、満額回答が
出難いというお話はよく耳にします。


不動産の担保評価とは、購入する不動産を
売却したらいくらになるか?という事
金融機関独自の計算式があるので(私には)
測りかねますが、築年数の経過で減少します。
ですが、新築購入時は何故かバグって
販売価格の満額が出たりします。

→多くの戸建は木造か軽鉄だと思いますが
 再調達価格の㎡単価に差が無いのですが
 新築販売価格>再調達価格 でも
 なぜか満額融資が通ります


木造の法定耐用年数は22年なので築年数が
22年を超える中古住宅では、売価次第では
ありますが、自己資金を用意する必要が
出てくることもあります。また、この様な
銀行評価額<売値 状態の中古住宅は
ボッタくり!という訳ではなく、そもそもの
銀行の担保評価が市場価よりも辛口査定で
(特に中古の場合)評価が伸びないから
この様な現象が起こります。


また、(多分)中古の住宅ローンでも
属人性は大いに加味されます。例えばですが
月手取り20万の人が返済月額7万円の
ローンを組むのと、月手取り100万の人が
同額のローンを組むのでは収入における
ローン返済負担割合が違いますよね?


真岡市だと新築が安いから…



真岡市内は飯〇Gr系の新築が安過ぎ
(2000万前後)な事もありまして
新築でローンが否決される方が中古で
ローン審査を受けようとしても否決…などと
悲しい結果が出る事が多い様な気がします。
→年収の問題であれば新築の方でも
 融資承認でる価格帯がある


カ〇タスとかよく在庫捌けるな~って
思っていた時期がありましたが、そもそも
大掛かりなリフォームをする事で
金融機関から見た不安材料が解消でき
消費者からも小綺麗に映る為、二重の意味で
売りやすくなっていたようですね。

→先日、銀行さんとお話をしていて
 中古で融資を引く話の時に知りました

→事故歴が無いけど新築は買えない層が
 中古でローン審査をした際に、不動産の
 担保価値が(修繕で)付加されるので
 満額回答が出易いんでしょうね


預かった不動産の性質にも拠るのですが
実需向けに売却を目指すよりも投資家向けに
販売活動をした方が良い商品なんかもあり
投資家向けと一口に言っても、ビギナーか?
投資規模拡大期か?で欲する商品が異なり
仲介で預かる分には、新築戸建てよりも
中古住宅は面白い商材ではありますね。

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