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住宅ローンって何を見るの?

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住宅ローンって何を見るの?

カテゴリ:売買


2年位前にお話ししたお客様から、新築建売を
購入したいけどローンが通らないから
中古住宅であれば審査通せるか?といった
ご質問を頂いた事がありますが、一概に
購入金額が下がったからと言ってローンが
通るとは言えないので…ケースバイケース。


&貸出す金融機関によっても融資姿勢が異なり
事故歴(返済遅れなど)が無いのであれば
相談する銀行を変える事で審査が通る事も
充分あり得ます。上記のお客様は新築の時に
一般的に融資審査が緩いと言われる金融機関で
審査が否認されたと仰っていましたので
購入は先延ばしにして頂き、戸建て賃貸で
ご契約を頂きました。5~7年位経ったら
ぜひ、再チャレンジして頂きたいです。


家を買うのなんて早々ない体験ですので
住宅ローンの審査って何を見ているのか?が
分からないからちょっと不安ですね。
先程も申し上げましたが、金融機関ごとに
融資審査で見る箇所が異なりますので
今回のお話は、「最低限ココは…」という
審査時に考慮されるポイントを書きます。


融資の審査とは「約束を守れるか?」



金融機関の行う融資審査とは、簡単に言えば
貸した相手が約束を履行できる可能性を
慎重にチェックしている。という事です。


例えば真岡市で中堅どころの建売住宅を買うと
大体、2500~3000万円位の金額ですが
35年ローン、金利1%、ボーナス払い無しで
月々、約7~8.5万円ほどの支払いなので
コレを35年間、粛々と返済できるか?
を金融機関がチェックするという事ですね。


でも、35年後はおろか、5年後10年後位の
未来だって正確には判らないじゃないですか?
ですので、現在時点での借入希望者の属性で
将来予想をして、融資の可否を判断します。

属性→社会的な信用度みたいな物
   例えば事業主より会社員の方が
   収入が安定している。とか


後、日本では将来性よりも実績を重視する
傾向が強いので、例えば将来的に住宅購入を
検討している20代の方であれば、融資に備え
地銀に毎月貯金をしておくとかでも
住宅ローンが通りやすくなります。(マジで)


変な話、住宅取得費を親が100万円
援助してくれるのと、コツコツ100万円を
貯金で貯めて来たのとであれば、後者の方が
融資の承認が出易いという程です。

→素人目には同じ金額だからどっちでも
 良さそうではありますが…


現在時点での借入人の属性、実績を見るので
大抵の金融機関で下記の項目は確認されます。
一応言っておきますが、下記以外も
考慮ポイントはあります。

・完済時の年齢
・借入時の年齢
・健康状態、既往歴
・現在の勤務先、職種
・勤続期間、年収
・個人信用情報、事故歴
・購入不動産の担保評価
・連帯保証(※)

(※)は、連帯保証というか保証会社の
保証を付けてね!という意味合いです。
メッチャ属性良いと保証会社なしでもOK
っぽいですが金利が少し上がるそうです。


完済時、借入時の年齢をどっちも考慮するのは
人によって借入期間が異なる為ですね。
健康状態、既往歴は団信加入の場合です。
フラットだと団信なしも有るので健康状態に
不安がある場合、そちらの使用も視野に
入ると思いますが、不安があるなら保険に
加入しておいた方が良い様な気も…


勤務先や職種に関しては、昔教わった話だと
例えば長距離大型トラックの運転手さんは
死亡率が高いからローンを組み難いって
聞いた覚えがありますが今現在でもそうなの?
むしろ、職場が倒産しないか?とか
離職率が高いところじゃないか?の方が
気になるポイントになりそうですが…


職種に関してもう一点言えば、国家資格を
必要とする系のお仕事従事者さん(仕業)は
そもそもお給料が良く、転職も有利なので
融資も有利と聞いたハズなのですが…
国家資格を有する私は、審査渋かったです…

→宅地建物取引士はあんま有利じゃない
 不動産業の離職率ヤバいですもんね


上記ともリンクしますが、よく勤続3年は
無いと融資不利という話が出ますよね?
あれも、コロコロ転職する様な人なのか?を
見る為っぽい説明を聞いた事が有るのですが
業界構造上、転職が滅茶苦茶多いIT系の
エンジニア対象の、現在勤務先での
勤続年数ではなく、業界に関わっている
という意味での勤続年数を評価する
融資商品があるらしいですよ。

→IT系の職種で年収を上げるには
 転職がマストなんだそうです

→調べたら静岡銀行の融資商品でした


購入不動産の担保評価



ちょっと前のブログで新築は評価がバグると
書きましたが、不動産の価値(評価)って
不動産屋が査定する時は3種類の査定法を
使用して価値を算出し、一番高い価格を
採用しますが、金融機関が担保評価を
算出する時は(普通は)上物が再調達価で
土地を取引事例比較法で評価すると
思われるのですが…

→取引事例比較法、再調達価額(算出法)
 収益還元法の3つの算出法があります

→担保とは、簡単に言うと借金のカタ

→借金のカタにするので、普通は評価額の
 〇割程度という様に弱めに見繕います


この前提で言うと、木造の再調達価は
(仕様にも拠りますが)㎡で13万程ですので
一般的な住宅(32~35坪位)であれば
新築時で1375~1504万円ほどが上物の
価格となり、真岡市内で言うと新築での
MAX評価額が2000万円位にしかならず
到底、グ〇ン〇ィとかウッ〇ユーの
新築にフルローンを通す事が出来ないハズ…

→購入者の属性が良ければ話は別です


…なのですが、新築は購入者本人がアカンく
無ければフルローン出ちゃうんですよね。
今現在は、住宅ローン不正利用問題と
コロナ禍のWパンチでフルローンが出難い
小耳に挟んだのですがどうなんでしょうね?


中古住宅でローンが通り難いのは上記の
再調達価を木造であれば22年で価値が
減少しますよね?という概念で償却するので
金融機関の担保評価が伸びないからです。
先程の例(上物1500万)で言うと…

・22年後には新築価格の1割の価値とする

・言い換えると、22年かけて9割価値が減る

・築年数を?としたとき
 1500(1-0.041?)+150=現在価値

という計算をするので、築10年であれば
凡そ1035万円ほどで、築15年なら727万。
上記に土地値を足した金額が評価額で
それを減算したのが担保評価になります。


…というか、そもそもローコスト系を
狙えば2000万円を切る様な価格でも
新築購入が目指せる真岡市内ですと
仮にローン返済年額が手取り年収の25%まで
融資が出るとすると、世帯年収350万位で
新築が購入できる計算になりますので…
真岡市の場合、新築でローンが否決される
=中古でも否決される可能性が高い
という図式が成り立ってしまいます…

→担保評価のせいとか収入のせいではない
 要素でローン否決されている


補足、住宅ローンが支払えない場合



昨年、今年は異例の状況ですので中には
収入が減ってローン返済がキツい方も
いらっしゃると思います。中古の売り情報が
めっちゃ出てますもんね…


ローン返済が苦しくなったら最初に行う事は
借入金融機関へのリスケ等の相談でしょう。
貴方が真面目な債務者であれば柔軟に対応を
してくれると思います。(昨年、今年は特に)
問題発生時には一番嫌な所から手を付けると
意外に良い結果が出るのは、どんな場合でも
同じなんでしょうね。

→リスケ=リ・スケジュール。返済期間や
 当面の支払い方法の変更など


それでもアカン場合、売却となりますが…
先程も記載しましたが、真岡市内だと
新築も安いので、残債を消す様な金額では
売れない可能性もあり得ますし買う方が
そもそも居ないという場合もあります…


滞納が続くと差押え訴訟→競売になります。
競売で自宅が売れたとしても、ローンの
残債が消える訳ではありませんので
どうにもならない場合、マジで早目に
自己破産をした方が良いケースもあります。


まだ築年数もろくに経っていない内から
売りに出されるお家を見ると、仕事とはいえ
悲しい気持ちになりますが…
何というか…ガレージがあったり
物置があったり、ミニバン率が高かったり…
不謹慎ですが、様式美感があります。

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