最近の若い方々の間で流行っているそうですが
「Financial Independence Retir Early」
という言葉の略で、経済的に自立をして
早期リタイアを実現しようって事だそうで…
大金を用意して投資収益で余生を送る事を
目指そう！ってお話だそうです。
まぁ、確かに現金１億円を用意できれば
年利４％でも年収400万円相当にはなるので
考え方としては解らなくもないですが…
若い内にしか出来ない体験とかを我慢して迄
目指すもんでも無いような気がします。
後、手元資金が乏しい時の投資判断って
「買える額だから買う」になりがちなので…
株はよく分からないですが、不動産投資では
収益性・流動性・資産性の３つの観点があり
３つを高いレベルで満たす物は基本無いので
どれかを妥協しながら買うんですが…
→収益性は稼ぐ力。安く買えて高い賃料を
稼げる物件があれば、それは収益性が良い
→流動性は売り易さ。高額だけど売り易い物や
安価でも売れ難い物があるのでその地域性や
不動産市場自体の個別要素による
→資産性は担保評価。金融機関に融資を
お願いする時に人質として差し出す際に
どれだけ評価がでるか？ってこと
資産性が高くても流動性が低い事もある
稼いだお金を再投資して資産を積み上げるのは
凄く良いと思いますが、ビギナーで買えるの
上の３つで言うと収益性が（見た目だけ）良い
不動産しか買えないですし…見せかけの
レントロールなんか１ｍｍも信用できないし…
なんか満室売りのアパート増えたな～って
思っていたらこんな背景があったとは…
不動産投資に限って言えば、入口の理想形は
そこそこの流動性とまぁまぁの収益性が
見込める不動産を購入して規模拡大と共に
少しずつ資産性にシフトする感じなんですが
問題は、流動性と収益性を兼ね揃える様な
不動産が（地方には）殆ど無いって事です。
そういう意味では投資用１Ｒマンションを
初手で購入して、微々たる運用益で耐えておき
市場が高騰したタイミングで売却益を稼ぐ
方法は悪くは無さそうですが、年単位の運用で
最終粗利１００万位にしかならなそうだし…
そもそも、今現在収益不動産は高騰している…
それでも早期リタイアを目指して今までの
お給料を不動産資産に再投資する場合であれば
出来るだけ感情論を排除して合理性で見て
購入する不動産を選べば良いと思います。
先程も書きましたが、不動産には収益性の他
資産性や流動性といった要素がありますので
収益性は少ないけど、資産性と流動性が
ある程度高い物件を買い進めるのであれば
よっぽど下手を打たない限り、市場から
退場する事にはならないと思われます。
企業でも私人間でも大体の問題って合理的に
話を進める事が出来れば最初から問題ですら
無い様な物だと思うんですよね。
大きい企業とか社会に影響を与える様な
規模感の所は知りませんが…
では何で問題化してしまうかと言うと
合理的に話が進まずにどこかに感情論とか
私情が入り込んでしまうから問題になる訳で
感情、私情の類を排除できれば意外に
簡単に問題は解決するのだと思っています。
ビギナー投資家さんで言えばボロ屋を買って
ＤＩＹで修繕して賃貸に出すとか…
外階段崩落アパートの施工会社を批判して
自分は素人仕事で住居を第三者に貸すとか
滅茶苦茶私情入り込んでますやん？
築古系不動産投資の例えになりましたが
合理的に言えば工務店等に修繕発注して
「古いけどしっかり直しました」ってしてから
他人に貸し出した方が後々、問題がでる
可能性が下がるから不動産賃貸事業がむしろ
安定して運営できると思います。
修繕記録が残る事で（少し）資産性も
回復しますし。
ゴールは設定してる？
例えば、不動産を購入したからオーナーだ！
なんて満足する方は流石に居ないと思いますが
何年位保有して、その後はどうするの？を
ある程度でも描いて居ない方は、実際に
不動産を買うには未だ早い様な気がします。
不動産投資では「出口戦略」とか言いますが
これを会社に置き換えると「中長期目標」で
不動産投資自体を「事業」としてみた場合
不動産投資事業自体の「中長期目標」と
中間での効果測定の方法とか、目下の事業目途
とかをしっかり設定していますか？って事。
最初に書いた話題の様な投資収益で早期退職を
目指す場合でも、リタイア後にどれ位の
収益があれば満足なのか？とか、保有不動産の
定期的な修繕費用はどこから捻出するのか？
最低限、その辺を設定していないと
どこまで買い進めるか？も解らないですし
今現在の収入で大丈夫か？も解りませんよね。
投資に限った話で言えば、成長性が見込める
もしくは基盤が安定している先への投資は
長期で見たら基本的に儲けは出るんですよ。
儲かるまで続けることが出来れば。
その過程の中で多少の上げ下げがあって
高値で掴んだ方が下げ幅に耐え切れないと
損切しちゃうだけだと思うんですよね。
＆先行者利益という概念がありまして
１日でも早く市場に参加した人は後から
市場に参加する人に対して含み益を
持っている状態になるので、ゆくゆく…って
お考えであれば市場参加は早めの方が
確実に有利なんですよね。
まぁ、全て自己責任なんですが…
