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真岡市の土地は安いか?

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真岡市の土地は安いか?

カテゴリ:不動産


これ迄にも何度か書いていますが、昨年位から
不動産売買市場で値上がり傾向が続いていて
特に中古住宅・土地は、下手したらこれ迄の
相場から見て1割以上は値上りしています。
不動産以外に目を向けてみると、原油や
金、株価なんかも高騰しています。


金融緩和施策の影響とは言われていますが
上記が真実であれば2023年には下落局面に
移行しちゃう予定です。(当初予定では)
でも、直近で中国が経済規制(再構築?)を
始めたっぽいので、もしかしたら
右肩上がりのチャートから横這いには
既にシフトする(した)かもしれませんね。


経済予想は全然分からないのでこの辺で…
ところで、一般(不動産業者以外)の皆様は
地方の土地値、いくら位が適正だと思います?
私(30代)の親世代(60~70代)の方なら

「今の土地値は安過ぎる」

って思っている方が多いと思います。だって
バブル期に不動産を購入しちゃってますから…
私と同世代位の方からすれば

「今の相場位が適正値

って思う方が多数かな?って感覚ですかね?
私の感覚だと現相場の2倍位が適正値ですが…
真岡市で言えば坪18~23万くらい。
勿論、現在の市場性でそんな査定も取引も
出来るハズ無いのは重々承知していますが。


バブル期前の価格帯は



不動産神話と言えば「バブル景気」ですが
バブル景気以前の真岡市の土地の価格はパッと
調べた感じですと坪7~10万位かな?って
感じでした。そこからプラザ合意を経て
バブル期に突入し~っていう歴史がありますが
そこは置いておいて…今回、気にしたい
ポイントは「1ドル360円」固定相場から
現在の様な変動相場へ推移したって点。


現在のドル円レートは109円台半ばなので
バブル前に比べたら3倍以上、日本の資産が
(アメリカから見て)高くなってるわけで
当時から今に至るまでの日本経済の低迷と
アメリカ経済の発展とかを抜きで言えば
真岡市の土地の坪単価も21~30万でも
全然、可笑しくない(アメリカから見て)


事実、バブル期の真岡市の土地は、一時的に
坪25万位までは上昇したようですし…
真岡市に限った話ではないですが、売が売を
呼んで連鎖的に下げ続けた結果、地方の
不動産価格が下がり続けたのだと思います。


でも、ここに来てコロナ+個人投資家の影響で
真岡市の土地値にも上昇圧力がかかり
坪単価が持ち直しています(立地による)

「土地値が上昇傾向の中で買う奴は馬鹿」

という見方も出来ますし

「上がりきる前に仕込む」

という機会にも見えます。証券取引の格言に

「頭と尻尾はくれてやれ」

という言葉もあります…


余談ですが、今後の不動産の下げ要因として
住宅ローン控除の見直しと生産緑地と
金融緩和縮小なんかがあります。
上げ要因としては、二酸化炭素排出規制とか
コンパクトシティ構想、外国人技能実習生
リモワが根付けば人口の地方分散とか?

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