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土地が先か?建物が先か?

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土地が先か?建物が先か?

カテゴリ:不動産


昨年から過去にアパートを仲介したお客様より
住宅取得の為にお話を聞いて欲しいという
有難いお問合せを多く頂いております
ですが、常々申し上げていますように
コロナ禍で不動産(実需)は特需状態ですので
中古でも土地でも物元に行って頂いた方が…


物件に辿り着くまでにかかる時間の問題と
申込(買付)が被った場合の優先度で
片手だと不遇になってしまう。っていう理由
こればっかりは綺麗事では済まないのです…
アパート探しをしていた当時に何かの縁で
私を選んで頂けたからこそ、今を有利に
立ち回って欲しいという願いです。
※面倒だから!とかじゃないですよ!


で、昨今、栃木及び近隣県にもローコスト系の
住宅メーカーが進出した+単純に中古が高い
という問題がありますので、土地から
注文住宅を建てよう!というニーズが多い様な
肌感触がありますが、ここで難しいのが
先に上物のプランを決定した方が良いのか?
それとも、土地の確保に動くか?という問題。


法令上の制限について充分な知識があるのなら
土地からが良いと思いますし、予算に余裕が
持てるようなら上物からが良いと思います
知識で補うか、金で補うか。って事ですね。
両方ない場合、建売を買うのが良いかと。


土地に入るだけ建てて良い!

というワケでは無い…



例えば、庭の手入は面倒だから敷地は狭くても
良いけど家族4人それぞれにお部屋が欲しい。
と、いった様な要望があったとします。
せっかくの注文住宅なのだから少し広めの
リビングスペースを確保した4LDK。
仮に総二階で延べ36坪位としましょう。


この場合、例えば真岡市内で最も規制がキツイ
立地の場合、最低でも土地は45坪以上は
必要になってきますし土地の形状によっては
プラン通りの建物が入らない恐れがあります。

→ぎり入りそうでも外壁後退距離とかで
 入るのに入れちゃダメな場合があったり


その土地のある場所が都市計画上どんな制限を
受けるのか?その結果、どういう風になら
建築できるのか?とかが理解できるのであれば
土地を先に探しても、その次の段階で躓く
可能性を下げられる!という事ですね。


反対に、上物とは別に土地に対しての予算を
充分に確保しているor出来る。であれば
納得のいく建築プランを練ってから
それが入る土地を探せば良い。という事です。
一般的に、広過ぎる土地は(坪単価上は)
安くなる傾向にはありますが、ここで言う
「広過ぎる」というのは最低でも

「一筆を一宅地に使うのは…ちょっと…」

という規模感ですので。ちょっと広い敷地って
規模感であれば(坪単価上は)普通の宅地と
対して差がつかないものです。
坪数が大きいので売値は高いですけどね。


予算には限りがありますし、業者でも無いのに
不動産関連の法律に詳しいなら、不動産屋に
転職してるでしょう。ですので、皆様が
住宅購入を目指して一番先に行うべき事は
ズバリ「予算決め」だと思います
そういう意味では、有料でもちゃんとした
ファイナンシャルプランナーの方に
相談できる環境は需要がありそうですね。


後、余談ですが不動産屋は不動産取引であれば
何でも超得意!って思う方が多いようですが
それぞれの不動産屋さんに得意な分野と
苦手な分野がある物でしてこの得手不得手は
理解しているorしていない。ではなくて
モチベーションがあがるか否か。の差です…

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