不動産賃貸借契約（居住用）の入居者が家賃を
２カ月滞納し、かつ連絡も取れない場合には
物件を明け渡したとみなす。という保証会社の
契約条項について、先日、最高裁から
消費者契約法に基いて条項を違法とする。
という判決が出ました。
見出しだけでこの話を捉えてしまうと、まるで
「家賃滞納をしてもアパートを追出されない」
的な間違った解釈をする人が出ると思うので
一応、簡単な解説をさせて頂きたいのですが…
消費者契約法には
「消費者の利益を一方的に害する条項」
に該当する条項は無効。っといった概念があり
居住用不動産賃貸（売買も）の契約書作成を
一度でも経験した事が有る人であれば
特約を作る時に必ず意識すると思うんですが…
↑の話を不動産賃貸借契約で簡単に言いますと
アパートの貸し借りのルールを作る時には
貸手側（事業者）は借手側（消費者）が
「一方的に」不利になるルールを定めたとしも
ガチ論争（裁判）になったら一方的に不利な
ルールは無効（認められない）よ。って事で…
じゃあ、冒頭の家賃２カ月滞納＋音信不通時に
建物を明け渡したとみなす。っていう話の
どこら辺が消費者に一方的に不利かっていうと
法治国家ＪＡＰＡＮでは、揉め事が発生したら
裁判で白黒の決着をつけなさい。っていう
大原則のルールがありますが、冒頭の話だと
家賃保証会社（事業者）が立退き訴訟を経ずに
滞納者を追い出せる。っていう点ですね。
※自力救済の禁止でググってね
余談ですが、夜逃げ等をした賃借人の残置物を
賃借人の親族の承諾を得て処分した場合でも
裁判で貸主（不動産屋）が敗訴した裁判もあり
↑の賃借人は確か拘留だったかな？
契約当事者以外が契約当事者の資産や権利を
処分・解除する事が如何に難しいかを表す
良い（？）例だと思います。
で、最初の方で「間違った解釈」と書いたのは
本当であれば、アパートの入居者さんが家賃の
重滞納状態に陥った場合、立退き訴訟という
訴えを裁判所に起こし（中略）裁判所の命令で
滞納者へ立ち退きの強制執行を行います。
まぁ…結局、強制退去させられちゃいます。
この、訴訟を経ての退去となった場合では
アパート内の入居者の動産も運び出しますので
ちゃんと手続きを踏めば、滞納者の追出しも
現状で別に問題なくできる。って事です。
裁判中もアパートの家賃は発生しますので
滞納状態で、かつ改善の見込みがない人は
普通に退去に応じ、債権者と債務の返済を
相談した方が良いまであります。
この前、弊社との取引が新規の大家さんが
最高裁判決を気にして、新聞の切抜きを持って
質問しに来たので…あんまり興味無かった
判決でしたけど、一応書いてみました。
私は面倒なので検証しませんが、もしかしたら
「そうする事が消費者にとって有益である」
って客観的に見ても伝わる特約を書ければ
同じ様な内容でも勝訴できるかも？
