昨年末・年明けと、土地値について
御相談を頂きました。
どの場合であっても、極一般的な見解を
（直近10年程の該当地での売買値推移）
回答させて頂いております。
特に、所有不動産の売却についての
御相談の場合、一定以上のご年齢の方が
（当たり前ですが）多い為、
坪単価等をお伝えしますと
「昔はもっと高かった」
といった反応が非常に目立ちます。
私自身は、バブル崩壊の頃に生まれ
就職氷河期の頃に社会人になり
サブプライムローン問題から発した
リーマンショックの少し後に
不動産業界に参入している為、
あまり、実感が無いのですが
とにかく、良い時期に不動産を
取得されたorその後、相続された方々が
あまりに口々に言うので、
公示地価と基準地価の平均を出してみました。
※公示地価・基準地価などの所謂
一物五価については別の記事で
説明させて頂きます。
【その結果がTOPのグラフです】
→上記のグラフは日本全体の土地値の
推移を纏めたものです。
確かに、バブル期をピークに
土地値は右肩下がりを続けていますが
近年では、地価が持ち直す年も
確認できます。
というか、若干回復をしています。
その背景には、きっと
東京オリンピック開催に向けての
期待であったり、石川県のように
新幹線開通やコンパクトシティの
成功など様々な要因があるとは
思うのですが、栃木県真岡市などの
所謂、【地方都市】では、
特に【コンパクトシティ構想】が
今後の土地値の推移に重要な
要因となってくると考えています。
今後の土地値の推移予想は、
個人的には、日本全国で見た際は、
現象傾向に入ると考えています。
主な要因として、人口減少や
東京オリンピックが終わった際の
不動産バブルの崩壊、
直近の話題で言えば、
不動産投資家向け融資の正常化
（エビ改竄や二重契約が異常）
などが上げられます。
それと並行して、局所的には
地方都市においても土地値の
二極化が進むのではないかと
考えております。
上述したコンパクトシティ構想が
日本全国で実施・成功した場合、
利便性の高い立地・不動産の価値が
上昇し、そうでない立地・不動産は
買い手が付きにくく成りうるのでは
といった考えです。
現状においても、例えば
子育て世代のご家庭が持家の
取得を目指す時に、特に
小学校迄の徒歩距離を重視する。
近隣商業施設を含めた
生活環境全体の利便性が
購入決定の重要な選択肢となる。
単純に、接道幅や幹線道路への
アクセスを気にしている等、
様々な観点での「暮らしやすさ」を
軽視していないという事実があり、
今後、都市機能の集中化が
より進んだ際には、
利便性の高い立地とそうでない
立地の差が顕著になりうる為
地方においても土地値の二極化が
進むと考えています。
つまり、全体の平均だけ見た場合、
土地の値段は下がっているが、
要所要所では、むしろ上がっている
状態になるのではないかと。
昨年、外国人労働者雇用の拡大を
目指した政策も打ち出されており、
単純な日本人人口だけを見た場合
現象傾向にある事は疑いようのない
事実ではありますが、
日本に暮らす人々は、数値以上には
現象しないであろう事が予測され
その他、土地値の二極化等も考慮すれば
人口減少＝土地値減少と
単純には言えないのではないでしょうか？
※10年・20年後、予測が外れてても
責めないで下さい。
あくまで、私的見解です。
