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ス○ガ一棟収益ローンの延滞率増加…

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ス○ガ一棟収益ローンの延滞率増加…

カテゴリ:売買


ちょっと前にス○ガ銀行の決算短信が
HP上で公開されていました。
(公開自体はずっとしてます)
ス○ガ銀行と言えば不動産融資を
独自目線で出してくれる地銀の雄でした。
(今は事情が異なります)


スマート○イズ(か○ちゃの馬車)が
あんな事になる前、投資用不動産業界は
高年収のエリサーにアパート等の
収益不動産を三為で押込むという
(不動産業者にとって)バブルでした
※私はやってませんよ?


そんな時代に購入したと思われる層の
ローン返済の延滞率がじわじわと
上昇してきているようです…
具体的な数字で言うと

2019年3月~2020年3月で
(2018年度~2019年度決算時)
1.58% → 3.34% に増加。

補足:ス○ガの資料上の延滞とは
3ヶ月以上のローン返済の滞納の事で
上記の数字は【一棟収益物】だけです
シェアハウスローンの滞納率は
もっと地獄の様相でございます。
→代物弁済によってコレでも減った方です。


かつては高年収をカモにしていた



悪い不動産屋に嵌め込まれた方が
度々、ニュースを賑わせていますが
直近から遡っていくと…

・低所得者層(~300万/年以下)
    ↓
・満遍なく (シェアハウス系)
    ↓
・高所得者層(700万/年以上~)

こんな感じで、一番最初は高年収の
いわゆるエリートサラリーマンの人達が
喰い物にされていました。現在の
一棟収益ローンの滞納は、その頃の
購入者の方々が本業収入で耐えてきた
アパート経営にかかる経費やローンの
返済に耐えられなくなってきた
という事なのだと思われます。


では、どうやって悪い不動産屋は
様々な年収の方々を騙す手玉にとって
利益をあげてきたのでしょう?


最初はセミナーで三為



直近の低所得者層の時は、
「フラット不正利用」でしたね。
何回か前のブログに書いてますので
省略します(フラット35不正利用


シェアハウス系の時は、サブリースを
悪用して嵌める感じでした。


最初の高所得者層をターゲットに
投資用不動産販売が取った手法は
情報の非対称性を100%利用した
「そもそも、売値が高い」という
非常にシンプルな方法でした。
どういう事かと申しますと…

・アパートを売りたいAさん
・不動産投資をしたいBさん

先ず、この2名を見つけて来ます。
不動産業者Cは、本来であれば
AさんBさんの利益の最大化を図る為に
【仲介】という業務を行います
仲介=両者を取り次いだりすること。


なんですが、もしもAさんのアパートを
不動産業者Cが安く購入し、その後
Bさんに高く販売を出来れば、Cの儲け
(利幅)は仲介時より多くなります
これは不動産投資の勉強会(セミナー)で
初心者(ビギナー)を集めて不動産の
一部の内容について誤認をさせれば
割と簡単に嵌め込むことが可能です。


不動産は所有権が移転する時に
(殆どの場合)所有権移転登記をします。
もっと簡単に言うと、アパートの持主が
変更した時に、「今の所有者は○○」
と、法務局に届出をするという事です。


原則として、この(所有権)移転登記は
例えばA→C→Bと連続して持主が
変更する時も間を飛ばす事が出来ません
上の例で言えばA→Bとは出来ない。


なんですが、そもそもの契約自体が
第三者の為に行われる行為であった場合
登記を省略することが認められます
「第三者の為の契約行為」略して
【三為】と呼ばれています。


この最後の特例部分を説明しなければ
アパートの登記を見る事で、逆に
「中抜きが居ない」と誤解が生じます。
後は、「地方の持主と契約条件の
調整を取ってきますので、こちらの
第三者の為の契約行為を行う書面に
署名・捺印をお願いします」とか言えば
晴れて、三為契約の完成です。
(違う嵌め込み方かもしれません)


仮に売買対象のアパートの市場価値が
3000万円で利回り15%位なら
Cの収益は仲介なら両手で192万(税抜)
三為でAに500指値、Bに10%で売却で
2000万円の利益となります。


上記の例でス○ガ4.5%・30年フルで
購入していると…

・満室想定賃料:37.5万円/月
・ローン返済額:22.8万円/月

家賃収入の6割が返済に充てられる
→入居率6割を切ると持出し
→30年間、一切の家賃減少なし
→同、一切の大規模修繕無し

こんな感じの痺れる様な賃貸経営を
強いられるようになります。
私だったら耐えられません…


契約書はよく見ましょう



素人が不動産投資をするな!とまでは
言いませんが、最低限、複数の勉強会
数十冊くらいの関連書籍の読込、
相場観のリサーチや万が一の運転資金を
御自身で用意してから始める方が
良いかと存じます。


また、ス○ガ銀行が怒られていましたが
私個人は(不正の加担が無ければ)
ス○ガは悪くないと思っています。
※一部、加担があったから怒られているのですが…


むしろ、問題発覚前は「地銀の優等生」
とまで言われていた銀行で、特に
実績のない人が不動産投資に挑戦する
ときに唯一、お金を貸してくれる
粋な銀行でもありました
※金利はその分、お高めですが


投資は自己責任ですし、銀行は
お金を貸すのが仕事です。
また、何よりも貸してと言ったのは
お金を借りた方です。


ほんの数時間で終わってしまう
契約手続きですが、その後何十年も
御自分を縛る事も有りますので
契約内容は充分理解される様、
何卒、お願い申し上げます。

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