ちょっと前にス○ガ銀行の決算短信が
HP上で公開されていました。
（公開自体はずっとしてます）
ス○ガ銀行と言えば不動産融資を
独自目線で出してくれる地銀の雄でした。
（今は事情が異なります）
スマート○イズ（か○ちゃの馬車）が
あんな事になる前、投資用不動産業界は
高年収のエリサーにアパート等の
収益不動産を三為で押込むという
（不動産業者にとって）バブルでした。
※私はやってませんよ？
そんな時代に購入したと思われる層の
ローン返済の延滞率がじわじわと
上昇してきているようです…
具体的な数字で言うと
2019年3月～2020年3月で
（2018年度～2019年度決算時）
1.58％ → 3.34％ に増加。
補足：ス○ガの資料上の延滞とは
3ヶ月以上のローン返済の滞納の事で
上記の数字は【一棟収益物】だけです。
シェアハウスローンの滞納率は
もっと地獄の様相でございます。
→代物弁済によってコレでも減った方です。
かつては高年収をカモにしていた
悪い不動産屋に嵌め込まれた方が
度々、ニュースを賑わせていますが
直近から遡っていくと…
・低所得者層（～300万/年以下）
↓
・満遍なく （シェアハウス系）
↓
・高所得者層（700万/年以上～）
こんな感じで、一番最初は高年収の
いわゆるエリートサラリーマンの人達が
喰い物にされていました。現在の
一棟収益ローンの滞納は、その頃の
購入者の方々が本業収入で耐えてきた
アパート経営にかかる経費やローンの
返済に耐えられなくなってきた。
という事なのだと思われます。
では、どうやって悪い不動産屋は
様々な年収の方々を騙す手玉にとって
利益をあげてきたのでしょう？
最初はセミナーで三為
直近の低所得者層の時は、
「フラット不正利用」でしたね。
何回か前のブログに書いてますので
省略します（フラット35不正利用）
シェアハウス系の時は、サブリースを
悪用して嵌める感じでした。
最初の高所得者層をターゲットに
投資用不動産販売が取った手法は
情報の非対称性を100％利用した
「そもそも、売値が高い」という
非常にシンプルな方法でした。
どういう事かと申しますと…
・アパートを売りたいAさん
・不動産投資をしたいBさん
先ず、この２名を見つけて来ます。
不動産業者Cは、本来であれば
AさんBさんの利益の最大化を図る為に
【仲介】という業務を行います。
仲介＝両者を取り次いだりすること。
なんですが、もしもAさんのアパートを
不動産業者Cが安く購入し、その後
Bさんに高く販売を出来れば、Cの儲け
（利幅）は仲介時より多くなります。
これは不動産投資の勉強会（セミナー）で
初心者（ビギナー）を集めて不動産の
一部の内容について誤認をさせれば
割と簡単に嵌め込むことが可能です。
不動産は所有権が移転する時に
（殆どの場合）所有権移転登記をします。
もっと簡単に言うと、アパートの持主が
変更した時に、「今の所有者は○○」
と、法務局に届出をするという事です。
原則として、この（所有権）移転登記は
例えばA→C→Bと連続して持主が
変更する時も間を飛ばす事が出来ません。
上の例で言えばA→Bとは出来ない。
なんですが、そもそもの契約自体が
第三者の為に行われる行為であった場合
登記を省略することが認められます。
「第三者の為の契約行為」略して
【三為】と呼ばれています。
この最後の特例部分を説明しなければ
アパートの登記を見る事で、逆に
「中抜きが居ない」と誤解が生じます。
後は、「地方の持主と契約条件の
調整を取ってきますので、こちらの
第三者の為の契約行為を行う書面に
署名・捺印をお願いします」とか言えば
晴れて、三為契約の完成です。
（違う嵌め込み方かもしれません）
仮に売買対象のアパートの市場価値が
3000万円で利回り15％位なら
Cの収益は仲介なら両手で192万（税抜）
三為でAに500指値、Bに10％で売却で
2000万円の利益となります。
上記の例でス○ガ4.5％・30年フルで
購入していると…
・満室想定賃料：37.5万円/月
・ローン返済額：22.8万円/月
家賃収入の６割が返済に充てられる
→入居率６割を切ると持出し
→30年間、一切の家賃減少なし
→同、一切の大規模修繕無し
こんな感じの痺れる様な賃貸経営を
強いられるようになります。
私だったら耐えられません…
契約書はよく見ましょう
素人が不動産投資をするな！とまでは
言いませんが、最低限、複数の勉強会
数十冊くらいの関連書籍の読込、
相場観のリサーチや万が一の運転資金を
御自身で用意してから始める方が
良いかと存じます。
また、ス○ガ銀行が怒られていましたが
私個人は（不正の加担が無ければ）
ス○ガは悪くないと思っています。
※一部、加担があったから怒られているのですが…
むしろ、問題発覚前は「地銀の優等生」
とまで言われていた銀行で、特に
実績のない人が不動産投資に挑戦する
ときに唯一、お金を貸してくれる
粋な銀行でもありました。
※金利はその分、お高めですが
投資は自己責任ですし、銀行は
お金を貸すのが仕事です。
また、何よりも貸してと言ったのは
お金を借りた方です。
ほんの数時間で終わってしまう
契約手続きですが、その後何十年も
御自分を縛る事も有りますので
契約内容は充分理解される様、
何卒、お願い申し上げます。
